كيف يُبنى الرقم
العائد صادق بقدر منهجه. هذه هي الحسبة كاملة، مع بيان كل فرضية، لتتحقق من الرقم بنفسك.
معادلة العائد الحقيقي
Real Yield = ( AnnualRent − ServiceCharge×Area − Void − Mgmt ) ÷ TransactedPrice
- الإيجار السنوي
- الإيجار السنوي من عقود إيجاري المسجّلة، لا الإيجار المعلن.
- رسوم الخدمة × المساحة
- رسوم الخدمة المنشورة لكل قدم مربّع، مضروبة في مساحة الوحدة. تكلفة سنوية حقيقية لا تُهمَل.
- الشغور
- بدل شغور معلن عن الأسابيع التي تبقى فيها الوحدة فارغة بين مستأجرين.
- الإدارة
- رسوم إدارة عقارية معلنة، كنسبة من الإيجار.
- سعر المعاملة
- السعر الذي سُجّلت به الوحدة فعلاً لدى دائرة الأراضي. لا السعر المعلن.
الفرضيات، معلنة
- الشغور
- بدل ثابت يُطبَّق على كل وحدة، يُنشر مع كل عدد ويبقى ثابتاً لتقارن المناطق بإنصاف.
- الإدارة
- رسوم إدارة ثابتة تُطبَّق بالتساوي، وتُنشر مع كل عدد.
- المدة
- الأرقام سنوية. تكاليف الخروج وسيولة إعادة البيع تُقيَّم على حدة، في المحور الثاني للطريقة.
المصادر
- معاملات دائرة الأراضي المسجّلة، عبر دبي بلس.
- عقود إيجاري المسجّلة.
- رسوم الخدمة المنشورة للمباني.
لماذا يضلّل العائد الإجمالي
العائد الإجمالي يقسم الإيجار المعلن على السعر المعلن ويتوقف. يتجاهل رسوم الخدمة والشغور والإدارة، ويستخدم رقمين لم يدفعهما أحد. العائد الصافي على السعر المسجّل هو الرقم الذي يمكن الاعتماد عليه.